Wat als de hypotheekrente gaat stijgen?

Het is de afgelopen jaren nauwelijks voorgekomen: een langere periode waarin de hypotheekrente stijgt. Toch houden veel experts er inmiddels rekening mee dat dit vanaf oktober wel eens het geval kan gaan zijn. Begin deze maand gaf president Draghi aan dat de Europese Centrale Bank (ECB) naar verwachting in oktober zal bekijken hoe het opkoopprogramma na dit jaar wordt voortgezet.

Als wordt besloten tot afbouw dan kan als gevolg daarvan de rente op de kapitaalmarkt, de maatstaf voor de hypotheekrente, wel eens gaan oplopen. Dat roept de vraag op hoe groot het effect daarvan zal zijn op de hypotheek- en huizenmarkt. In deze editie van het Hypotheekshopnieuws belichten we de mogelijke gevolgen van een rentestijging.

Ontwikkeling kapitaalmarktrente in 2016/2017
Tot een jaar geleden bevond de kapitaalmarktrente zich op een absoluut dieptepunt en bewoog rond de 0%. Rond de Amerikaanse presidentsverkiezingen begon deze echter op te lopen totdat medio november een stand van 0,5% werd bereikt. Bijna een jaar verder bevindt de kapitaalmarktrente zich nog steeds op datzelfde niveau, al schommelde de rente in de afgelopen maanden wel. In onderstaande grafiek is het verloop in de afgelopen vijftien maanden zichtbaar. 

Duidelijk is te zien dat in de perioden waarin beleggers rekening hielden met eerdere beëindiging van het ECBopkoopprogramma, de rente op de kapitaalmarkt tot wel 0,3%-punt toenam. Het lijkt dus reëel om rekening te houden met een stijging van de rente, mocht de ECB de komende maand inderdaad besluiten tot afbouw.

Leencapaciteit en de huizenprijzen
Iemands leencapaciteit is naast de hoogte van de rente uiteraard afhankelijk van het inkomensplaatje. De impact van een hogere of lagere rente verschilt sterk per inkomenssituatie. Een voorbeeld van een stel met een modaal inkomen van € 35.000,- en een inkomen van €25.000,- laat een verschil zien van € 11.000,- bij een 1%-punt hogere rente (€ 277.000,- bij 2% en € 266.000 bij 3%). Dit illustreert de invloed van een lagere leencapaciteit op de huizenprijzen, die zullen bij een rentestijging wellicht minder stijgen dan de laatste jaren het geval is geweest. In minder krappe regio’s bestaat zelfs de kans op een daling van de huizenprijzen. Een neveneffect van een stijgende rente kan daarom grotere regionale verschillen zijn tussen de krappe en de ruimere regio’s (krimpgebieden) in Nederland. Verschillen die zich niet alleen vertalen in de huizenprijzen maar ook in het aantal verkopen en de periode dat een woning gemiddeld te koop staat.

Maandlasten, aflossing en rentevaste periode
Bij een hogere rente horen ook hogere maandlasten, dat is alom bekend. Maar dat bij een annuïtaire hypotheek bij een hogere rente ook minder snel wordt afgelost zal minder bekend zijn. Ter illustratie een eenvoudig voorbeeld van een hypotheek ter grootte van € 250.000,- en een modaal inkomen.

Rentepercentage Netto maandlast jaar 1 Restant hypotheekschuld jaar 10
2% € 808,- € 182.000,-
3% € 843,- € 190.000,-


Sinds 2015 is de duur van de gemiddelde rentevaste periode voor nieuwe hypotheken spectaculair toegenomen, landelijk van 10 jaar tot bijna 16 jaar. De oorzaak moet gezocht worden in de historisch lage rente en het kleiner geworden renteverschil tussen 10 en 20 jaar vast. Het aandeel 20 jaar vast is op dit ogenblik zelfs even groot als dat van 10 jaar vast. Het is te verwachten dat het percentage mensen dat de rente lang vastzet afneemt als de hypotheekrente weer gaat stijgen. Het renterisico neemt dan toe omdat na 10 jaar meer dan 70% van de oorspronkelijke hoofdsom resteert; na 20 jaar is dit over het algemeen nog ongeveer 45%.

Extra aflossingen en oversluiten
Mede door de eveneens historisch lage spaarrente zijn veel mensen er toe over gegaan om een deel van hun spaargeld te gebruiken voor het verlagen van de hypotheekschuld. En hoewel de lagere hypotheekrente ook zorgde voor hogere verschuldigde rentevergoedingen bij oversluiten, nam de belangstelling voor rentemiddeling en oversluiten de afgelopen tijd flink toe. Een stijgende rente zal beide ontwikkelingen waarschijnlijk tegengaan.

Nieuwe aanbieders en de rentemarge
Sinds 2014 zijn naast de traditionele banken ook aanbieders als pensioenfondsen en regiepartijen actief geworden op de hypotheekmarkt. Zij bieden met name op de langere rentevaste perioden scherpe tarieven aan, waardoor ze in korte tijd een flink marktaandeel hebben veroverd. Maar behalve scherpe rentes hebben deze nieuwe partijen ook innovatie gebracht, met name op het gebied van snelheid en betrouwbaarheid. De nieuwe aanbieders zijn wel minder sterk in de mogelijkheden voor maatwerk.

Vernieuwing zit ook in productvoorwaarden als meedalende rente tijdens de looptijd (ook wel looptijdrente) en onbeperkt boetevrij aflossen uit eigen middelen. De toegenomen concurrentie door de verdubbeling van het aantal aanbieders sinds 2013 heeft eveneens geleid tot sterk gedaalde rentemarges. Rentemarge is het deel van de hypotheekrente waaruit aanbieders hun kosten en winst betalen.

Het is niet ondenkbaar dat een stijging van de rente zal leiden tot een lager marktaandeel van de nieuwe aanbieders en tot minder concurrentie. De vraag is wat het effect daarvan gaat zijn op de hoogte van de rentemarge en op de kwaliteit van de geboden service aan consumenten. Wellicht dat een aantal partijen zich zelfs terugtrekt, wat kan leiden tot het ontstaan van een zogenaamde funding gap. Naar verwachting zal de hypotheekschuld blijven groeien tot 2025 door de stijgende huizenprijzen, en dan zijn er wel voldoende geldverstrekkers nodig om in deze behoefte te kunnen voorzien.

Renteverwachting voor de langere termijn
Hoewel het scenario van een stijgende hypotheekrente reëel lijkt, en de impact van de nieuwe Basel-regelgeving nog onduidelijk is, is een hele forse stijging niet te verwachten. Al in mei 2016 concludeerde Moody’s dat de rentetarieven die de centrale banken vaststellen mogelijk niet meer op de niveaus van voor de crisis van 2008/2009 komen. Het ratingbureau voorspelde dat de rentetarieven slechts heel geleidelijk zullen stijgen en de niveaus die we zagen in de tien tot twintig jaar voor de crisis mogelijk niet meer zullen evenaren. Daarvoor wordt een aantal oorzaken genoemd: zo is de wereldwijde groei gedaald door onder meer vergrijzing, lagere investeringen en een zwakkere groei van de productiviteit. Ondanks deze voorspelling zal de invloed van een hogere rente echter wel over een breed spectrum merkbaar zijn.

Bron: Eufin