Zelf uw hypotheek regelen? Pas op!

Het lijkt simpel, maar gedurende het traject kan het toch ineens heel anders lopen als u zelf uw hypotheek wilt afsluiten. Aan de hand van praktijkvoorbeelden laat hypotheekexpert Jeroen Wolfsen van Moneywise.nl zien waar u zoal rekening mee moet houden.

Zonder advies je eigen hypotheek regelen? Het kan. Dat noemen we ‘execution only’. Veel mensen spreekt dit aan. Omdat ze denken dat ze het zelf wel kunnen, maar vooral — we blijven Nederlanders — omdat het goedkoper is.
Laat ik voorop stellen dat het zeker mogelijk is om je hypotheek zonder advies te regelen. Maar denk daar vooral niet te licht over. Een belangrijk onderdeel van het verkrijgen van de hypotheek is het rondkrijgen van de financieringsopzet. In de financieringsopzet staat de kooprijs van de woning, wat de kosten van een eventuele verbouwing zijn en wat de kosten koper zijn. Al deze kosten worden bij elkaar opgeteld en daar trekt u de hypotheek vanaf. Wat u tekort komt, moet u betalen uit eigen middelen. Dat die middelen aanwezig zijn, moet u vooraf aantonen. En hier gaat het nogal eens mis. Een aantal praktijkvoorbeelden:


Overbruggingshypotheek, de overwaarde uit uw bestaande woning gebruiken
Als u uw huis met een leuke winst kunt verkopen, wilt u die winst waarschijnlijk weer gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe huis. In elk geval wordt u fiscaal geacht dat te doen (op grond van de zogenaamde ‘bijleenregeling’).


Voorbeeld
Uw huidige woning is getaxeerd op € 400.000. De hypotheek bedraagt € 200.000. U houdt dus — als het goed is — € 200.000 over na verkoop. U wilt een nieuw huis kopen van € 500.000 en u kunt op basis van uw inkomen € 300.000 lenen. De kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, ...) bedragen bij elkaar € 13.000 en die kunt u uit eigen middelen betalen. Op deze manier kunt u het financiële plaatje met een hypotheek van € 300.000 rondbreien.
Dat dacht u. Want uw eigen huis heeft u nog niet verkocht. Die twee ton heeft u dus nog niet voorhanden en daar moet u een overbruggingshypotheek voor afsluiten. Dit regelt u bij de hypotheekverstrekker waar ook uw nieuwe hypotheek loopt. Maar omdat nog helemaal niet zeker is voor hoeveel uw huis daadwerkelijk verkocht zal worden, zullen ze u niet zomaar dat geld voorschieten. Sterker nog, soms bieden ze helemaal geen overbruggingskrediet aan zolang uw huis nog niet is verkocht! Andere hypotheekverstrekkers eisen dat het in de verkoop staat. Voor het bepalen van het overbruggingskrediet gaan ze meestal uit van 90 procent van de verwachte waarde. Dan is er geen 200.000 euro beschikbaar maar (90% x 400.000 – 200.000 =) 160.000 euro. Zo is in één keer een gat van 40 mille geschoten in uw financiële plaatje. En alléén als u dat gat kunt dichten met aantoonbaar aanwezig spaargeld, zal de bank akkoord gaan met deze hypotheek.
Banken en andere hypotheekverstrekkers hebben allemaal hun eigen spelregels voor het verkrijgen van een overbruggingskrediet voor een huis dat nog in de verkoop staat of zelfs nog in de verkoop moet. En als er weinig eigen geld beschikbaar is, kan het puzzelen worden om het plaatje rond te krijgen. Zelfs voor mij als hypotheekadviseur.


Dubbele woonlasten
Koopt u een nieuw huis en is uw huidige woning nog niet verkocht? Dan is er een kans dat u tijdelijk met twee woningen zit opgescheept. De bank — vanaf nu gebruik ik bank waar ik alle soorten hypotheekverstrekker bedoel — zal dan eisen dat u aantoont dat u de dubbele woonlasten kunt betalen. Ze zullen willen weten wat de woonlasten van uw nog niet verkochte woning zijn. En, afhankelijk van de regels die de bank hanteert, zult u in staat moeten zijn die maandlasten zes of zelfs twaalf maanden te kunnen betalen. U moet dus het bestaan van nog meer spaargeld aantonen. En gelooft u mij: als u dat niet kunt, krijgt u uw nieuwe hypotheek niet rond.


De taxateur bepaalt de waarde
Het is sinds 2013 wettelijk niet meer mogelijk om tophypotheken af te sluiten. Dat wil zeggen dat u niet méér kunt lenen dan 100 procent van de waarde van de woning (of 106 procent als er energiebesparende voorzieningen zijn aangebracht). Dat wil dus ook zeggen dat u in ieder geval de kosten koper zelf zult moeten ophoesten. Dat is dan maar zo, zult u misschien zeggen. Maar wist u dat de hoogte van het maximale leenbedrag niet wordt bepaald door de koopprijs, maar door de waarde die de taxateur aan uw nieuwe stulpje hecht? Koopt u een huis van 300.000 euro maar vindt de taxateur uw huis niet meer waard dan 280.000 euro, dan is dat de maximale hypotheek. In de huidige markt zie ik regelmatig dat mensen flink moeten overbieden om een woning te kunnen kopen. Als de taxateur de woning daarna tien of twintig mille lager taxeert, zul je als koper dat deel ook uit eigen middelen moeten bijpassen. Anderzijds, wordt de woning boven de koopprijs getaxeerd, dan heeft u minder eigen geld nodig omdat u meer kun financieren.


De taxateur bepaalt de rente
Natuurlijk bepaalt u zelf bij welke bank u uw hypotheek laat lopen en onderhandelt u zelf over de rente die u daarvoor moet betalen. Maar toch heeft de taxatie ook invloed op de hoogte van de rente. Hoe meer u leent in verhouding tot de waarde van de woning, des te hoger het risico voor de bank. En dat vertaalt zich in een hogere rente. We noemen dat ‘loan to value’, in gewoon Nederlands ‘de waarde ten opzichte van de hoogte van de lening’. Banken hanteren verschillende risicoklassen, zoals u in het tabelletje kunt zien. Een hypotheek onder de 50 procent van de waarde van de woning is voor een bank het minst risicovol. Daarvoor betaalt u dus de laagste rente. Wordt de LTV hoger, dan lopen de risicoklassen op en wordt de rente hoger.

rente (10 jaar vast)


LTV rente
50% 1,8%
60% 1,9%
75% 2,0%
80% 2,1%
95% 2,2%
100% 2,3%


Stel nu dat u een huis koopt voor 300.000 euro. Omdat u 75.000 euro eigen geld heeft, wilt u een hypotheek van 225.000 euro afsluiten. U komt dan in een LTV-klasse van 75 procent of lager waarvoor een rente van 2 procent geldt. Maar de taxateur bepaalt dat de waarde van de woning 298.000 euro is. Ja, het is maar twee mille, maar nu valt u ineens in de klasse van 80 procent en wordt uw rente 2,1 procent. Dit kunt u voorkomen door iets méér eigen geld mee te nemen. In dit geval brengt u 1.500 euro extra in, waardoor het hypotheekbedrag naar 223.500 euro daalt en u weer in de 75 procentsklasse valt. U ziet, de taxateur kan wel degelijk bepalen hoe hoog uw rente wordt. Als u niet alert bent, zult u met een beetje pech al snel te veel betalen.


Verbouwen? Houd u aan het plan!
Verbouwingskosten kunt u meefinancieren in een bouwdepot. Dat betekent dat u aan de taxateur door moet geven wat u precies gaat verbouwen en wat de kosten per onderdeel zullen zijn. Aan de hand van uw bouwplannen en de waarde van de woning zal de taxateur vervolgens bepalen wat de waarde na de verbouwing zal zijn. Houd hierbij rekening met het feit dat niet iedere euro die u voor de verbouwing gebruikt een waardestijging oplevert. Uw smaak is niet per se die van uw opvolger. Het is dus voorstelbaar dat u voor, zeg, 50.000 euro gaat verbouwen maar dat de waarde van de woning slechts met 40.000 euro stijgt. Ook dat verschil zult u uit eigen middelen moeten kunnen betalen om de hypotheek rond te krijgen.
En dan bent u er nog niet. Uw geld staat in een bouwdepot. U kunt hier alleen geld uit opnemen als u de nota heeft ontvangen van het bouwbedrijf of bijvoorbeeld de keukenleverancier. Als u heeft aangeven dat de nieuwe keuken 10.000 euro gaat kosten en de badkamer 5.000 euro, dan heeft de taxateur daar zijn taxatie op gebaseerd. Als u dan uiteindelijk uw droomkeuken van 15.000 euro bestelt en besluit om de verbouwing van de badkamer maar te laten zitten, zou dat op basis van het bedrag in het bouwdepot moeten kunnen. Toch is de kans groot dat de bank niet méér wil betalen voor de keuken dan het in de taxatie genoemde bedrag van 10.000 euro.
Natuurlijk is van tevoren niet helemaal in te schatten wat de kosten van een verbouwing precies per onderdeel zullen zijn. En redelijke afwijkingen worden ook door banken gewoon geaccepteerd. Maar toch adviseer ik u: blijf tijdens de verbouwing zo dicht mogelijk in de buurt van de opgegeven werkzaamheden en kosten.


Hogere rente, hogere hypotheek
Bij alle banken wordt op dezelfde (wettelijk geregelde) manier de maximale hypotheek berekend. Het principe is: hoe lager de rente, des te lager de maandlasten en des te meer u kunt lenen. Dus als alle banken dezelfde rente bieden, kunt u bij alle banken precies hetzelfde bedrag lenen. We noemen dat de GHF-norm. Toch is het mogelijk om, ondanks een hogere rente, meer te lenen:

Voorbeeld
A en B willen een huis kopen. A verdient € 30.000, B € 25.000. Bij een rente van 1,8% voor 10 jaar kunnen zij een maximale hypotheek van € 248.471 krijgen. Zou de rente 1,9% zijn, dan daalt de maximale hypotheek naar € 245.109. En bij 2% kunnen ze nog maar € 241.801 lenen. Tot zover heel logisch. Maar nu vindt A een bank die een rente van 2,01% rekent, één honderdste meer dan 2% en tot zijn verbazing stijgt de maximale hypotheek naar € 260.050, ofwel bijna € 11.579 méér dan bij de rente van 1,8%.
Dit vreemde fenomeen ontstaat door de manier waarop het Nibud berekent welk deel van het inkomen mag worden gebruikt voor de hypotheek. In die berekening zit bij bepaalde rentepercentages een vreemd sprongetje. Natuurlijk wilt u het liefst die lage rente betalen. Maar als u daardoor niet genoeg kunt lenen, kan het zijn dat u ‘noodgedwongen’ moet kiezen voor de hogere rente.


Extra lenen bij ouders
De prijzen van woningen worden steeds hoger. En daarmee is het voor starters steeds lastiger om een hypotheek te krijgen. Het inkomen is vaak nèt onvoldoende om de gewenste woning te kunnen kopen. Laten we het stel uit het voorbeeld er nog even bij nemen. Ze kunnen niet meer lenen dan 248.000 euro. Het huis dat ze willen kopen kost 265.000 euro en met alle kosten hebben ze uiteindelijk 273.000 euro nodig. Ze hebben 13.000 euro eigen geld. Ze moeten dus 260.000 euro lenen. De bank wil en mag niet meer verstrekken dan 248.000 euro. De ouders van B komen met een oplossing. Zij willen de ontbrekende 12.000 euro wel lenen aan A en B. Zo komt het plaatje toch nog rond. Jammer, maar zo werkt het niet. A en B moeten aantonen dat de ontbrekende 12.000 euro uit eigen middelen komt. De bank ziet deze situatie als volgt: als A en B 12.000 euro bij B’s ouders lenen, verlaagt de bank haar lening van 248.000 euro naar 236.000 euro. Het gat blijft dus 12.000 euro. Dit is alleen op te lossen door de ouders het geld aan A en B te laten schenken in plaats van te lenen.


En dus...
Als hypotheekadviseur wil ik altijd dat de hypotheek rond is (er is dan een ‘finaal akkoord’) vóórdat de ontbindende voorwaarden aflopen. Dan is er namelijk volledige zekerheid dat het huis gefinancierd is. Voor dat finale akkoord wil de bank alle stukken kunnen beoordelen (koopakte, taxatie, salarisstroken, enzovoorts) en zien dat er voldoende eigen middelen aanwezig zijn. En dat zit dus soms anders in elkaar dan een simpel rekensommetje op de achterkant van een bierviltje.
In de praktijk zie ik dat men daar vaak te makkelijk over denkt. Of misschien moet ik het anders formuleren: in de praktijk kunnen banken daar erg ingewikkeld over doen. Voor een groot deel komt dat doordat elke bank eigen spelregels heeft. Als hypotheekadviseur met een keuze uit meer dan 30 banken om zaken mee te doen, is er altijd wel ergens een hypotheek te regelen. Maar ik moet dus goed opletten op de spelregels.
De kans dat iemand zonder ervaring dit zelf foutloos kan regelen, is niet heel erg groot. Dat hoeft op zich geen probleem te zijn. Maar als u door schade en schande moet ontdekken dat de door u gewenste hypotheek misschien niet te regelen valt, is er wel een probleem als u niet meer kunt terugvallen op de ontbindende voorwaarden en u 10 procent van de koopprijs moet ophoesten. Een gewaarschuwd mens, weet u wel.